三全公寓位于风景秀丽的亮马河南岸,坐落于大使馆、五星级饭店和高档购物、娱乐场所云集的燕莎商圈,交通方便,紧挨东三环,距离十号线地铁站亮马桥约5分钟路程,毗邻亮马河公寓。
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基本情况
名称:三全公寓
地址:北京市朝阳区麦子店街38号
开业时间:2017年10月
建筑面积:总占地面积为1万平方米,总建筑面积为5.4万平方米。
周边/交通:位于风景秀丽的亮马河南岸,坐落于大使馆、五星级饭店和高档购物、娱乐场所云集的燕莎商圈,交通方便,紧挨东三环,距离十号线地铁站亮马桥约5分钟路程。
建筑历史:1998年由日本Kyu Eikan Group开发的服务式公寓。
楼层详情:整体包括三栋主楼,每栋28层,由设有餐厅及娱乐设施的地面三层会所连为一体。共有318个公寓单位,其面积介乎33平方米至225平方米不等。
公寓户型:每层楼为两梯四户,ABCD四个户型,户型面积介于110-127平米之间,都为两居室,但朝向不太一样,主力户型为127平米两居室。
服务设施配套:公寓设施配套(会所、健身房、游泳池、网球场、便利店、餐厅、停车场、儿童娱乐场、桑拿房、阅览室、美容沙龙、多功能厅、壁球室、台球室、会议室、酒吧、高尔夫模拟器、体操房等),服务配套(酒店式客房服务、24小时维修服务、24小时保安、24小时前台服务、家政服务、购物班车、邮政服务、洗衣服务等)
客户定位
公寓所处位置为大使馆区,环境位置比较优越,外国居民较多。公寓客户定位相对高端,主要为外企高管,加上原开发企业为日资企业,公寓初始设计风格和配套主要针对日本客户,长期以来受日本企业及客户的认可度高,所以目前公寓大部分为日本客户,少量本土高端客户。本次疫情中,客户影响并不是很大,因为在疫情期间回日本的客户并不多。
租金水平
公寓主要针对日本客户等高端客户群,公寓定价较贵,目前单个主力型2居室价格在3.5万/月左右(租金包含物业管理、供暖、会所、宽带、卫星电视、每周一次房间打扫)。
租期方面,目前三全公寓签约租期最短一个月最长一年,同时根据付租方式租金折扣力度有差别,一次性付租时间长,优惠力度较大。
竞品情况
竞品方面,三全公寓位于亮马河南岸的大使馆区,属于燕莎商圈,五星级饭店、高档购物、娱乐场所云集,外国人相对比较聚集,同区域的精品公寓较多。睿和智库走访时发现,项目周边2-3公里就有宝塔远洋公馆、亮马河公寓、凯宾斯基公寓、橡树公馆、华熙国际公寓、光明公寓。竞品公寓定位均为高端客户,配套差异不大,租金水平也相对趋同。
运营管理
目前三全公寓运营管理团队共17人,包括客房部、工程部、销售部,主要负责招租管理,以及室内的保洁和物业工程,公共区域的保洁、工程由外部物业公司负责。其中,招租环节采用中介渠道招租,主打日本客户,通过中介对接,签约主体大都为日本企业,入住客人为日企高管及其家庭成员。
三全公寓为收购项目,收购之前即为在租公寓,收购后公司延续收购前的客户定位,仅对少量公寓房间进行改造,公寓整体变动不大,所以公寓运营爬坡期较短,景瑞不动产团队接手前,公寓入住率为70%,之后入住率不断提升,最高达到93%,目前因疫情影响,外企客户存在到期和工作调动的变化,入住率为90%。
从运营层面来看,三全公寓存在少许不足。三全公寓整体共300多套公寓房间,公司仅拥有其中180多套公寓、停车场及商业部分产权,剩余120套属于其他小业主,该120套公寓穿插于不同楼层,由此也导致公寓管理上存在一定障碍,比如公寓的品牌标识。
经营分析
三全公寓的整体盈利情况较好,项目租售比高于北京市场的平均水平。
具体来看,收入方面,三全公寓改造后经营公寓共有194套,平均出租率在90%以上,每个月租金收入在430-440万左右,最高达到460万,其他商业出租和车库等收入规模在20万左右,项目年营运收入规模约为5520万。
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总 结
在重资产型的公寓产品中,大多都是先收购核心城市核心区域物业,改造再装修而成,原物业状态也会对改造装修有一定限制,所以该类产品大都会定位于中高端公寓,通过提供专业化的管理和服务获得溢价,以提高公寓的运营利润。
而在核心城市中,通常物业资产价格较高,而租售比较低,所以收购的物业资产无疑将面临投资回报率低的问题。
在《商业不动产资本化率调查研究》中,戴德梁行提供的数据显示,2019年北京商办公寓资本化率为4.1%-4.9%。在三全公寓案例中,收购价格12.72亿,年经营收入规模约为5520万,考虑三全公寓实现了较好的经营管理水平,睿和智库预计三全公寓的资本化率接近2019年北京商办公寓资本化率的平均水平,显然还是要低于房地产企业的市场融资成本。
显然,对于重资产公寓的投资方来说,通过经营利润来获得回报并不经济。项目在后期退出过程中获得的增值溢价,才是投资方期望的主要收益来源。
或许可以说,在产品经营能力之外,投资能力才是重资产型公寓企业的核心能力。