三全公寓位于风景秀丽的亮马河南岸，坐落于大使馆、五星级饭店和高档购物、娱乐场所云集的燕莎商圈，交通方便，紧挨东三环，距离十号线地铁站亮马桥约5分钟路程,毗邻亮马河公寓。
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基本情况
名称：三全公寓
地址：北京市朝阳区麦子店街38号
开业时间：2017年10月
建筑面积：总占地面积为1万平方米，总建筑面积为5.4万平方米。
周边/交通：位于风景秀丽的亮马河南岸，坐落于大使馆、五星级饭店和高档购物、娱乐场所云集的燕莎商圈，交通方便，紧挨东三环，距离十号线地铁站亮马桥约5分钟路程。
建筑历史：1998年由日本Kyu Eikan Group开发的服务式公寓。
楼层详情：整体包括三栋主楼，每栋28层，由设有餐厅及娱乐设施的地面三层会所连为一体。共有318个公寓单位，其面积介乎33平方米至225平方米不等。
公寓户型：每层楼为两梯四户，ABCD四个户型，户型面积介于110-127平米之间，都为两居室，但朝向不太一样，主力户型为127平米两居室。
服务设施配套：公寓设施配套（会所、健身房、游泳池、网球场、便利店、餐厅、停车场、儿童娱乐场、桑拿房、阅览室、美容沙龙、多功能厅、壁球室、台球室、会议室、酒吧、高尔夫模拟器、体操房等），服务配套（酒店式客房服务、24小时维修服务、24小时保安、24小时前台服务、家政服务、购物班车、邮政服务、洗衣服务等）
客户定位
公寓所处位置为大使馆区，环境位置比较优越，外国居民较多。公寓客户定位相对高端，主要为外企高管，加上原开发企业为日资企业，公寓初始设计风格和配套主要针对日本客户，长期以来受日本企业及客户的认可度高，所以目前公寓大部分为日本客户，少量本土高端客户。本次疫情中，客户影响并不是很大，因为在疫情期间回日本的客户并不多。
租金水平
公寓主要针对日本客户等高端客户群，公寓定价较贵，目前单个主力型2居室价格在3.5万/月左右（租金包含物业管理、供暖、会所、宽带、卫星电视、每周一次房间打扫）。
租期方面，目前三全公寓签约租期最短一个月最长一年，同时根据付租方式租金折扣力度有差别，一次性付租时间长，优惠力度较大。
竞品情况
竞品方面，三全公寓位于亮马河南岸的大使馆区，属于燕莎商圈，五星级饭店、高档购物、娱乐场所云集，外国人相对比较聚集，同区域的精品公寓较多。睿和智库走访时发现，项目周边2-3公里就有宝塔远洋公馆、亮马河公寓、凯宾斯基公寓、橡树公馆、华熙国际公寓、光明公寓。竞品公寓定位均为高端客户，配套差异不大，租金水平也相对趋同。
运营管理
目前三全公寓运营管理团队共17人，包括客房部、工程部、销售部，主要负责招租管理，以及室内的保洁和物业工程，公共区域的保洁、工程由外部物业公司负责。其中，招租环节采用中介渠道招租，主打日本客户，通过中介对接，签约主体大都为日本企业，入住客人为日企高管及其家庭成员。
三全公寓为收购项目，收购之前即为在租公寓，收购后公司延续收购前的客户定位，仅对少量公寓房间进行改造，公寓整体变动不大，所以公寓运营爬坡期较短，景瑞不动产团队接手前，公寓入住率为70%，之后入住率不断提升，最高达到93%，目前因疫情影响，外企客户存在到期和工作调动的变化，入住率为90%。
从运营层面来看，三全公寓存在少许不足。三全公寓整体共300多套公寓房间，公司仅拥有其中180多套公寓、停车场及商业部分产权，剩余120套属于其他小业主，该120套公寓穿插于不同楼层，由此也导致公寓管理上存在一定障碍，比如公寓的品牌标识。
经营分析
三全公寓的整体盈利情况较好，项目租售比高于北京市场的平均水平。
具体来看，收入方面，三全公寓改造后经营公寓共有194套，平均出租率在90%以上，每个月租金收入在430-440万左右，最高达到460万，其他商业出租和车库等收入规模在20万左右，项目年营运收入规模约为5520万。
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总 结
在重资产型的公寓产品中，大多都是先收购核心城市核心区域物业，改造再装修而成，原物业状态也会对改造装修有一定限制，所以该类产品大都会定位于中高端公寓，通过提供专业化的管理和服务获得溢价，以提高公寓的运营利润。
而在核心城市中，通常物业资产价格较高，而租售比较低，所以收购的物业资产无疑将面临投资回报率低的问题。
在《商业不动产资本化率调查研究》中，戴德梁行提供的数据显示，2019年北京商办公寓资本化率为4.1%-4.9%。在三全公寓案例中，收购价格12.72亿，年经营收入规模约为5520万，考虑三全公寓实现了较好的经营管理水平，睿和智库预计三全公寓的资本化率接近2019年北京商办公寓资本化率的平均水平，显然还是要低于房地产企业的市场融资成本。
显然，对于重资产公寓的投资方来说，通过经营利润来获得回报并不经济。项目在后期退出过程中获得的增值溢价，才是投资方期望的主要收益来源。
或许可以说，在产品经营能力之外，投资能力才是重资产型公寓企业的核心能力。
